Statut du bailleur privé : la réforme 2026

Budget 2026 : le nouveau statut du bailleur privé, une réforme majeure pour l’investissement locatif

La loi de finances 2026 introduit un nouveau statut fiscal du bailleur privé destiné à relancer l’investissement locatif en France. Présenté comme une alternative plus structurelle à la Loi Pinel, ce dispositif repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal du bien immobilier.

Objectif affiché par le gouvernement : stimuler l’offre de logements locatifs et créer jusqu’à 50 000 logements supplémentaires par an.

Nouveau statut du bailleur privé : comment fonctionne l’amortissement fiscal ?

Le principe est simple : le propriétaire bailleur peut déduire chaque année une fraction de la valeur de son bien immobilier de ses revenus imposables, réduisant ainsi son imposition.

Conditions pour bénéficier du dispositif :

Pour profiter du statut du bailleur privé en 2026, l’investisseur doit :

• S’engager à louer le bien pendant 9 ans minimum,
• Respecter des plafonds de loyers,
• Respecter des plafonds de ressources des locataires,
• Louer le logement en résidence principale,
• Investir dans un logement collectif,
• Ne pas louer à un membre de son cercle familial.

Le dispositif s’applique sur l’ensemble du territoire français, sans condition de zonage, ce qui le distingue des anciens régimes fiscaux.

Investissement locatif neuf : quels sont les taux d’amortissement en 2026 ?

Dans le neuf, les taux d’amortissement varient selon le niveau de loyer pratiqué :

• 3,5 % pour un logement intermédiaire,
• 4,5 % pour une location sociale,
• 5,5 % pour une location très sociale.

Plafonds d’avantage fiscal annuel

•   8 000 € (intermédiaire),
• 10 000 € (social),
• 12 000 € (très social).

Point clé : le déficit foncier généré par l’amortissement est imputable sur le revenu global, une avancée majeure pour les investisseurs fortement fiscalisés.

Investissement locatif dans l’ancien : des conditions plus exigeantes :

Le statut du bailleur privé s’applique également aux logements anciens, sous réserve de réaliser des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition.

Taux d’amortissement dans l’ancien

• 3 % (intermédiaire),
• 3,5 % (social),
• 4 % (très social).

Déficit foncier et rénovation énergétique

Plafond d’imputation classique : 10 700 €

Porté à 21 400 € en cas de rénovation énergétique, grâce à la prolongation du doublement du plafond jusqu’en 2027.

Cette mesure favorise la rénovation du parc immobilier ancien et l’amélioration de la performance énergétique.

Un « Pinel en mieux » selon le gouvernement :

Le ministère du Logement présente la réforme comme un dispositif « assez incitatif » et parle d’un “Pinel en mieux”, en référence à la Loi Pinel.

Cependant, certains professionnels restent prudents. L’expert immobilier Henry Buzy-Cazaux, cité par Les Echos, estime que l’attractivité fiscale a été revue à la baisse par rapport aux premières annonces.

Faut-il investir en 2026 avec le nouveau statut du bailleur privé ?

Le nouveau statut fiscal 2026 constitue :

• Une opportunité pour optimiser la fiscalité immobilière
• Un levier puissant pour réduire l’impôt via l’amortissement
• Un dispositif accessible partout en France
• Une stratégie pertinente pour les investisseurs long terme

En revanche, il impose :

► Un engagement de 9 ans

► Des plafonds de loyers

► Un cadre fiscal strict.

En résumé : 

Pour les investisseurs recherchant un complément de revenus locatifs et une optimisation fiscale durable, ce nouveau statut du bailleur privé peut représenter une véritable opportunité patrimoniale.

Chaque projet doit néanmoins être étudié en fonction :

• Du niveau d’imposition du foyer

• De la stratégie patrimoniale globale

• De la localisation du bien

• Du rendement locatif attendu